賃貸の仲介手数料は借主が払うの？上限・相場・減額のケースも解説

賃貸の仲介手数料は、実務では借主が全額を負担するケースがほとんどです。ただし、法律が定めているのは支払う人の割り当てではなく、不動産会社が受け取れる金額の上限です。

上限を知らないまま契約すると、請求された金額が正しいのか判断できません。仲介手数料は家賃1ヵ月分に相当するため、判断を誤ると数万円単位の差になります。

本記事では、仲介手数料を払うのは誰か、上限と相場はいくらか、減額や返還ができるケースはどれかを解説します。

【結論】賃貸の仲介手数料は借主が払うのが一般的

賃貸の仲介手数料は、借主が全額を負担するのが一般的です。

ただし、借主が払うと法律で決まっているわけではありません。宅地建物取引業法が定めているのは、不動産会社が受け取れる金額の上限だけです。誰がいくら負担するかは、貸主と借主のあいだで決まります。

実務で借主負担が多いのは、不動産会社の収入源が借主からの仲介手数料だけになるケースが多いためです。貸主が空室を早く埋めたいときは、不動産会社へ別の報酬を支払うことがありますが、すべての物件で支払われるわけではありません。

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省

賃貸の仲介手数料の上限は賃料1ヵ月分＋消費税

不動産会社が貸主と借主の双方から受け取れる仲介手数料は、合計で賃料1ヵ月分＋消費税までと決まっています。

さらに細かい決まりがあります。居住用の建物では、依頼者の一方から受け取れるのは原則として賃料0.5ヵ月分＋消費税までです。借主から1ヵ月分＋消費税を受け取るには、依頼を受けるまでに借主の承諾を得る必要があります。

承諾は契約の直前ではなく、部屋探しを依頼する段階で得ることが求められています。申込書や媒介契約書のなかで承諾を取っている不動産会社が多いため、気づかないまま同意している場合もあるはずです。

家賃8万円の物件なら、上限は8万8,000円です。合計で8万8,000円を超える請求は、宅地建物取引業法に違反します。

上限の根拠となる法律とガイドラインは、以下の記事でくわしく解説しています。

仲介手数料の支払いにおける3つのケース

仲介手数料をだれが負担するかには、3つのパターンがあります。

どのパターンになるかは、物件と貸主の事情で決まります。募集図面に「仲介手数料無料」「AD100%」といった記載があれば、貸主側が負担している可能性が高くなります。

借主が全額負担

もっとも多いパターンです。

借主が賃料1ヵ月分＋消費税を負担します。あらかじめ借主の承諾を得ていることが条件で、多くの不動産会社は媒介契約や申込書のなかで承諾を取っています。

貸主が広告料を出していない物件では、不動産会社の収入源が借主からの仲介手数料だけになるため、この形になりやすくなります。人気があってすぐ決まる物件ほど、貸主が広告料を出す必要がないため借主負担になりがちです。

見積書では「仲介手数料」の欄に家賃1ヵ月分と同じ金額が入っていれば、このパターンだと判断できます。

貸主と借主で折半

貸主と借主が0.5ヵ月分＋消費税ずつを負担するパターンです。

宅地建物取引業法の原則にいちばん近い形ですが、実務で見かける機会は多くありません。貸主が負担を受け入れる必要があるためです。

物件の募集が長引いているときや、貸主が早く入居者を決めたいときに提案されることがあります。閑散期にあたる5〜8月は空室が埋まりにくいため、この形を提案してもらえる可能性が上がります。

見積書の仲介手数料が家賃の半分ほどであれば、折半になっていると考えてよいでしょう。

貸主が全額負担

貸主が1ヵ月分＋消費税を負担し、借主の仲介手数料が無料になるパターンです。

貸主が不動産会社へ広告料（AD）を支払っている物件で起こります。広告料だけで採算が取れるため、借主から受け取らなくても不動産会社の利益は成り立ちます。

広告料が付きやすいのは、築年数が経っている物件や、募集期間が長引いている物件です。反対に、駅近で築浅の人気物件には付きにくくなります。

「貸主からはもらっていない」と言われたときの考え方

仲介手数料を交渉したときに、「貸主からは仲介手数料をもらっていないので下げられません」と言われることがあります。この説明は、多くの場合は事実です。

賃貸の募集では、貸主から直接依頼を受けた会社（元付）と、借主を案内する会社（客付）が分かれています。客付の会社は貸主と契約関係がないため、貸主から報酬を受け取れません。 収入は借主からの仲介手数料だけになります。

つまり、目の前の担当者が値下げを渋るのは、意地悪をしているからではなく、受け取れる報酬がそもそも1つしかないからです。ここを理解しておくと、交渉が通らなかったときに気持ちが荒れずに済みます。

一方で、貸主が広告料を出している物件なら事情は変わります。同じ物件が他社で無料や半額で募集されていれば、その物件には広告料が出ている可能性があります。確かめる方法は、同じ物件を別の不動産会社にも問い合わせてみることです。

賃貸の仲介手数料はいつ払う？

仲介手数料を支払うのは、賃貸借契約を結ぶときです。

初期費用のなかに含まれ、敷金や礼金、前家賃とまとめて入居前に振り込むのが一般的です。仲介手数料だけを分けて支払うことはあまりありません。振込の期限は契約日の数日前に設定されることが多く、入金が確認できてから鍵の引き渡しに進みます。

注意したいのは、申し込みの段階では発生しないという点です。仲介手数料は契約が成立して初めて発生する成果報酬なので、申し込みを取り消しただけで請求されることはありません。

内見や物件の紹介を受けただけの段階でも同じです。何社を回っても、契約しなければ仲介手数料はかかりません。

支払うタイミングの細かい違いは、以下の記事で解説しています。

賃貸の仲介手数料の相場

相場は賃料1ヵ月分＋消費税です。上限がそのまま相場になっています。

一方で、0.5ヵ月分や無料で募集している不動産会社もあります。上限は決まっていても下限に規定はないため、いくらに設定するかは不動産会社の判断にゆだねられています。

家賃別の目安は次のとおりです。

つまり相場といっても幅があります。同じ物件でも、契約する不動産会社によって仲介手数料の金額は変わります。

不動産会社による仲介手数料の違い｜値下げの余地はある

意外と知られていませんが、賃貸物件の約90%は、どこの不動産会社でも契約できます。 東京に住んでいる方が秋田県の物件を契約する場合も、その反対も可能です。

同じ物件を扱える会社が複数あるということは、初期費用の総額も会社によって変わるということです。実際、不動産会社が違うだけで5万円ほど差が出る場合もめずらしくありません。

差が生まれるのは、会社ごとに運営コストが違うからです。駅前に店舗を構えて人員を多く抱えている会社ほど、家賃と人件費がかかります。

仲介手数料の金額に納得できないときは、値下げを求める前に、同じ物件の見積書を別の不動産会社からも取ってみてください。金額の妥当性は、1社の見積書だけを見ていても判断できません。

仲介手数料が無料になる賃貸物件3選

借主の仲介手数料が無料になる物件には、次の3つがあります。

どれも借主の負担は下がりますが、選べる物件の範囲や契約の進め方に違いがあります。

手数料自体が無料に設定されている物件

貸主が広告料を出しているため、借主からの仲介手数料を受け取らずに募集している物件です。

築年数が経っている物件や、募集期間が長引いている物件で見かけます。 反対に、駅近や築浅で人気の高い物件には広告料が付きにくく、無料にはなりにくい傾向があります。

注意したいのは、無料になったぶんが別の名目で戻ってくるケースです。消毒代や24時間サポート代が上乗せされていれば、支払う総額は変わりません。見積書は総額で確認しましょう。

不動産会社の自社物件

不動産会社が貸主を兼ねている物件です。

仲介という立場をはさまないため、そもそも仲介手数料が発生しません。 ただし紹介してもらえるのはその会社の物件だけなので、選べる範囲はかぎられます。

一方で、管理会社がそのまま窓口になるため、入居後の設備トラブルや更新のやりとりはスムーズに進みます。長く住む予定があるなら、この点は大きな利点です。

貸主と直接契約する物件

貸主が自分で募集している物件です。不動産会社を通さないため仲介手数料はかかりません。

ただし、契約書の作成や重要事項説明を専門家が担当しないケースがあり、条件の確認は自分でおこなう必要があります。 手数料が浮くぶん、確認の手間は増えます。

原状回復の範囲や更新料の扱いなど、あとで争いになりやすい項目は、契約前に書面で確認しておきましょう。

仲介手数料を減額・返還できる3つのケース

支払ったあと、または支払う前でも、金額が変わるケースがあります。

いずれも、気づいて動かなければそのままになります。心当たりがあれば早めに確認しましょう。

契約前にキャンセルした場合

仲介手数料は契約が成立して発生する成果報酬です。契約前のキャンセルであれば、支払う必要はありません。

すでに支払っている場合は返還を求められます。ただし申し込みから日が経っていると、貸主や保証会社の審査が進んでいることもあるため、取り消しの連絡は早いほうが円満に進みます。

なお、キャンセル料や違約金の名目で請求されることがありますが、契約前であれば支払い義務はありません。書面で根拠を示してもらいましょう。

支払いすぎていた場合

合計が賃料1ヵ月分＋消費税を超えていた場合、超過分は宅地建物取引業法に違反するため返還を求められます。

承諾を得ずに借主から1ヵ月分を受け取っていた場合も同じです。まずは不動産会社に内訳を確認してみてください。

支払いから時間が経っていても請求はできます。契約書と領収書を保管しておくと、話が早く進みます。

値下げ交渉した場合

上限は決まっていても下限に規定はないため、交渉そのものは自由です。

通りやすいのは、物件を紹介してもらう前に予算を伝えておく方法です。契約が決まる見込みが立てば、担当者も金額の調整に動きやすくなります。反対に、契約直前の交渉はトラブルになりやすいので避けましょう。

申し込みを済ませて審査に入っている段階も、切り出すには遅いタイミングです。交渉するなら物件を決める前に伝えておきましょう。

仲介手数料の請求が正しいか確認する3つのポイント

請求された金額が妥当かどうかは、次の3点で確認できます。見積書を受け取ったら、その場で契約せずに一度持ち帰りましょう。

合計が賃料1ヵ月分＋消費税を超えていないか

まず総額を確認します。貸主と借主の負担を合わせて賃料1ヵ月分＋消費税を超えていれば、宅地建物取引業法に違反します。

超えていると感じたら、不動産会社に内訳を聞いてみてください。説明に納得できない場合は、都道府県の宅地建物取引業の担当窓口に相談できます。

相談の際は、見積書と募集図面を手元に用意しておくと話が早く進みます。

広告料などの名目で上乗せされていないか

広告料は本来、貸主が不動産会社へ支払うものです。借主が広告料を負担する義務はありません。

見積書に「広告料」「事務手数料」「書類作成費」といった見慣れない名目があれば、何の費用かを確認しましょう。契約の条件になっていない項目であれば、外せる可能性があります。

仲介手数料を上限まで受け取ったうえで、別名目を足している場合は特に注意が必要です。

見積書の総額で比べているか

仲介手数料が安くても、消毒代やサポート料が上乗せされていれば総額は変わりません。

判断すべきなのは仲介手数料という1項目ではなく、見積書の総額です。 同じ物件の見積書を2社から取れば、どこに差があるかは一目でわかります。

賃貸の仲介手数料は借主負担が一般的

賃貸の仲介手数料は借主が全額を負担するのが一般的です。ただし法律が定めているのは上限だけで、貸主が広告料を出している物件なら無料になるケースもあります。

確認したいのは、仲介手数料の金額そのものより初期費用の総額です。

でふ兄不動産では、物件探しから初期費用の確認まで、どの段階からでもご相談いただけます。

まだ部屋が決まっていない方は、エリアと家賃の希望をお送りください。条件に合う物件をお探しします。

すでに気になる物件がある方は、物件のURLをお送りください。見積書もあれば、削れる項目が残っていないかを確認します。

まずは、以下よりから無料相談にお越しください。

賃貸の仲介手数料に関するよくある質問

仲介手数料に消費税はかかりますか

かかります。 上限は賃料1ヵ月分＋消費税と定められているため、家賃8万円なら8万8,000円が上限です。見積書で税込か税抜かを確認しておくと、総額を比べるときに迷いません。税抜表示のままだと、実際の支払額を少なく見積もってしまいます。

仲介手数料はクレジットカードで払えますか

不動産会社によります。 初期費用のカード払いに対応している会社もありますが、手数料が上乗せされる場合があります。分割やカード払いを考えている方は、申し込みの前に支払い方法を確認しておきましょう。対応していない場合は、振込の期限までに現金を用意する必要があります。

契約後に解約したら仲介手数料は返ってきますか

返ってきません。 仲介手数料は契約が成立した時点で発生する成果報酬のためです。契約前のキャンセルであれば支払う必要はないので、迷っている段階で申し込みを進めないようにしましょう。入居前の解約でも、契約済みであれば同じ扱いになります。