仲介手数料で家賃1ヵ月分を請求されたけど、これって違法じゃないの？
上限がいくらなのか知らないまま契約したくない
賃貸の仲介手数料には、宅地建物取引業法で上限が定められています。合計で賃料1ヵ月分＋消費税までです。
一方で「1ヵ月分の請求は違法」という情報を見かけることもあり、判断に迷う方も少なくありません。結論からいえば、条件を満たしていれば1ヵ月分の請求は違法ではありません。
本記事では、賃貸の仲介手数料の上限と法的な根拠、上限を超えて請求された場合の対応を解説します。
賃貸における仲介手数料の上限額は賃料1ヵ月分＋消費税
不動産会社が受け取れる仲介手数料は、貸主と借主の負担を合わせて賃料1ヵ月分＋消費税が上限です。
家賃8万円の物件なら8万8,000円、家賃10万円の物件なら11万円が上限になります。この金額を超える請求は、宅地建物取引業法に違反します。
上限を定めているのは、取引の当事者が不動産の知識で不利になりやすいためです。上限がなければ、相場を知らない借主に高額な請求ができてしまいます。
なお上限に規定はあっても、下限に規定はありません。0.5ヵ月分や無料で募集している不動産会社があるのはそのためです。
賃貸における仲介手数料とは
仲介手数料は、貸主と借主のあいだを取り持った不動産会社に支払う成果報酬です。
含まれるのは、物件の紹介、内見の調整、契約条件のすり合わせ、契約書類の作成といった業務です。物件を探してもらっただけ、内見しただけの段階では発生しません。
契約が成立して初めて請求できる費用なので、何社を回っても、契約しなければ仲介手数料はかかりません。
誰がいくら負担するかは、以下の記事でくわしく解説しています。
1ヵ月分を請求されても違法ではない
「仲介手数料1ヵ月分は違法」という説明を見かけることがありますが、条件を満たしていれば違法ではありません。
なぜ違法だと言われるのか、順を追って整理します。
誤解が広まっている背景まで知っておくと、請求書を見たときに冷静に判断できます。
一方から受け取れるのは原則0.5ヵ月分＋消費税
居住用の建物を借りる場合、不動産会社が依頼者の一方から受け取れる報酬は、原則として賃料0.5ヵ月分＋消費税までと定められています。
貸主から0.5ヵ月分、借主から0.5ヵ月分を受け取れば、合計で1ヵ月分＋消費税になります。これが法律の想定している基本の形です。
「1ヵ月分は違法」という説明は、この原則だけを見た解釈だといえます。
この0.5ヵ月分という基準は、貸主と借主が均等に負担することを前提にしています。不動産会社は貸主と借主の双方の依頼を受けて動くため、報酬も双方から受け取るという考え方です。
実務では、貸主が負担を受け入れないことが多く、この形はあまり見かけません。
承諾があれば1ヵ月分＋消費税まで受け取れる
原則には例外があります。依頼者の承諾を得ていれば、一方から1ヵ月分＋消費税まで受け取れます。
重要なのは承諾を得るタイミングです。契約の直前ではなく、媒介の依頼を受けるまでに承諾を得ることが求められています。多くの不動産会社は、申込書や媒介契約書のなかでこの承諾を取っています。
そのため、借主が1ヵ月分を負担する形も適法に成立します。気づかないうちに同意している場合もあるので、書類は目を通しておきましょう。
承諾は口頭でも成立しますが、後から確認できる形で残しておくのが望ましいとされています。申込書や媒介契約書に署名した覚えがあれば、承諾したことになっていると考えてよいでしょう。
「違法」と言われるようになった理由
理由は主に2つあります。
1つは、SNSやブログで「0.5ヵ月分が上限」という部分だけが切り取られて広まったことです。承諾があれば1ヵ月分まで受け取れるという例外が抜け落ちています。
もう1つは、不動産会社側の説明不足です。承諾を取る場面で内容を説明しないまま署名をもらうと、借主は後から「勝手に1ヵ月分にされた」と受け取ります。
どちらも法律の問題ではなく、伝わり方の問題です。
仲介手数料の上限額を決めている法律やガイドライン
上限の根拠は法律と国土交通省の告示にあります。
上限は業界の慣習ではなく、法律と国が定めた告示に基づいています。順に見ていきましょう。
宅地建物取引業法46条
宅地建物取引業法46条は、不動産会社が受け取れる報酬の額を国土交通大臣が定めると規定しています。
会社が自由に決められるわけではなく、国が定めた範囲を超えられません。46条には、定められた額を超えて報酬を受け取ってはならないことも明記されています。
つまり上限は業界の慣習ではなく、法律で裏づけられた決まりです。
46条には、国が定めた額を超える報酬を受け取ってはならないことも明記されています。違反すれば監督処分の対象になるため、実効性のある決まりとして機能しています。
国土交通省の告示
具体的な金額は、国土交通省の告示で定められています。
居住用建物の賃貸借の媒介では、依頼者の一方から受け取れるのは賃料0.5ヵ月分＋消費税まで、承諾があれば1ヵ月分＋消費税まで、貸主と借主の合計は1ヵ月分＋消費税まで、と決められています。
参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省
告示は改正されることがあります。金額の根拠を確認したいときは、国土交通省が公開している最新の資料にあたるのが確実です。
賃貸の仲介手数料の相場
相場は賃料1ヵ月分＋消費税です。上限がそのまま相場になっています。
ただし、0.5ヵ月分や無料で募集している不動産会社もあります。下限に規定がないため、いくらに設定するかは各社の判断です。
同じ物件でも、契約する不動産会社によって金額が変わります。仲介手数料を無料にしている会社は、貸主から広告料を受け取っていたり、店舗を持たずに運営コストを抑えていたりします。
相場どおりの請求が「適正」とはかぎらないということです。
仲介手数料の上限を超えて請求された場合
上限を超えた請求を受けたときの進め方を整理します。
いきなり争う必要はありません。確認から相談まで、段階を踏んで進めましょう。
まず内訳を不動産会社に確認する
いきなり違反を指摘するのではなく、内訳の確認から始めましょう。
「仲介手数料」の欄に、別の費用が合算されている場合があります。事務手数料や書類作成費が同じ行にまとまっていると、上限を超えているように見えることがあります。
内訳を分けて出してもらえば、超過なのか誤解なのかがはっきりします。
確認するときは、責める口調ではなく「内訳を教えてください」と聞くほうが話が早く進みます。担当者の入力ミスというケースもあります。
都道府県の宅地建物取引業の担当窓口に相談できる
説明に納得できない場合は、都道府県の宅地建物取引業を担当する窓口に相談できます。
相談の際は、見積書と募集図面、媒介契約書を用意しておくと話が早く進みます。承諾書に署名した覚えがあるかどうかも整理しておきましょう。
無料で相談できる窓口なので、金額が大きいと感じたら早めに問い合わせてみてください。
上限を超えた場合の罰則
上限を超えて報酬を受け取った場合、宅地建物取引業法に基づく監督処分の対象になります。
業務停止処分や、悪質な場合は免許の取消しに至ることもあります。罰則があるからこそ、上限は実効性のある決まりとして機能しています。
支払ってしまった超過分は、返還を求められます。
借主から見れば、罰則があること自体が安心材料です。上限を知っているというだけで、不当な請求を受けにくくなります。
上限内でも払いすぎになる3つのケース
上限を守っていても、支払う総額が高くなることがあります。見積書を受け取ったら確認してみてください。
上限を守ることと、支払う金額が妥当であることは別の話です。
広告料の名目で上乗せされている
広告料は本来、貸主が不動産会社へ支払うものです。借主が負担する義務はありません。
仲介手数料を上限まで受け取ったうえで、広告料や事務手数料を別に請求している場合は注意が必要です。名目を変えただけの上乗せになっている可能性があります。
見慣れない項目があれば、何の費用かを聞いてみましょう。
ただし、すべての追加項目が不当というわけではありません。鍵交換代や火災保険料のように、契約の条件になっている費用もあります。条件かどうかを分けて考えましょう。
不要なオプションが含まれている
消毒代、除菌抗菌代、24時間サポート代、簡易消火剤といった項目は、契約の条件になっていなければ外せる可能性があります。
こうした項目は1つあたり1万〜2万円台のことが多く、いくつか重なると仲介手数料と同じくらいの金額になります。
契約の条件かどうかは、募集図面と重要事項説明書で確認できます。「必須です」と言われたら、どこに書かれているかを聞いてみてください。
外せるかどうかは、募集図面と重要事項説明書で確認できます。書面に記載がないまま「必須です」と説明される場合は、根拠を求めてよい場面です。
見積書の総額で比べていない
仲介手数料が無料でも、別の名目で乗っていれば総額は変わりません。
見積書をもらったら、余計なオプションや省ける項目がないか必ず確認してみてください。1万円以上は平気で変わります。
比べるべきなのは1つの項目ではなく、見積書の総額です。 同じ物件の見積書を2社から取れば、どこに差があるかは一目でわかります。
比べるときは、敷金・礼金・前家賃・保証料・火災保険料・鍵交換代・オプション費用まで含めた合計額で並べてみてください。
賃貸の仲介手数料の上限を知って見積書を確認しよう
賃貸の仲介手数料は、貸主と借主を合わせて賃料1ヵ月分＋消費税が上限です。一方から1ヵ月分を受け取るには承諾が必要ですが、承諾があれば違法ではありません。
上限を知っておけば、請求された金額が妥当かどうかを自分で判断できます。
でふ兄不動産の出す見積もりには、貸主の指定がないかぎり余計なオプションを含んでいません。SNSで集客しているぶん広告費を抑えられるので、初期費用を抑えたご提案ができます。
まだ部屋が決まっていない方は、エリアと家賃の希望をお送りください。すでに気になる物件がある方は、物件のURLをお送りいただければ、削れる項目が残っていないかを確認します。
まずはLINEより無料相談してみてください。
賃貸の仲介手数料の上限に関するよくある質問
- 仲介手数料は値下げ交渉できますか
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できます。 上限は決まっていますが、下限に規定はありません。ただし応じるかどうかは不動産会社の判断です。通りやすいのは物件を紹介してもらう前に予算を伝える方法で、契約直前の交渉はトラブルになりやすいので避けましょう。 交渉するなら、物件を紹介してもらう前が最適です。
- 想定よりも高く請求されたときはどうすればいいですか
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まず内訳を確認してみてください。 別の費用が仲介手数料の欄に合算されている場合があります。説明に納得できないときは、都道府県の宅地建物取引業の担当窓口に相談できます。見積書と募集図面を用意しておくと話が早く進みます。 金額の判断に自信がないときは、第三者に見積書を見てもらう方法もあります。
- 駐車場の仲介手数料も1ヵ月分が上限ですか
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居住用建物とは扱いが異なります。 駐車場は居住用建物にあたらないため、0.5ヵ月分の原則が適用されません。契約内容によっては1ヵ月分を超える設定になることもあるので、金額の根拠を確認しておきましょう。 居住用の物件に付属する駐車場か、独立した駐車場かでも扱いが変わります。
