賃貸の鍵交換費用は払う必要がある？払わなくていいケースも解説

賃貸の鍵交換費用は、契約書に借主負担と書かれていれば、原則として支払う必要があります。

国土交通省のガイドラインでは「貸主が負担するのが妥当」とされています。ただしガイドラインに法的な強制力はなく、特約があれば借主負担が有効というのが裁判所の判断です。

とはいえ、契約書に記載がなければ交渉できます。 相場より高い金額を提示されている場合も同じです。

本記事では、払う必要があるケースとないケース、ガイドラインと裁判例、相場、断る前に知っておきたいリスクを解説します。

賃貸の鍵交換費用は原則として支払う必要がある

契約書や重要事項説明書に「鍵交換費用は借主負担」と書かれ、事前に説明を受けていれば、支払う義務があります。

そしてこれが一般的です。多くの物件で、鍵交換費用は入居者負担として設定されています。

ただし例外もあります。契約書に記載がないのに請求されている場合は、支払う必要がありません。 次の章から、判断の基準を順に見ていきます。

鍵交換費用を払う必要があるケース

契約の内容として定められているかどうかが判断の分かれ目です。

契約書に借主負担と書かれている

賃貸借契約書に「鍵交換費用は賃借人の負担とする」と明記されていれば、支払う義務があります。

契約書に署名と押印をした時点で、その内容に同意したという扱いです。あとから「知らなかった」と主張するのは難しくなります。

契約前に必ず確認しておきましょう。

重要事項説明で説明を受けている

契約前におこなわれる重要事項説明で、鍵交換費用について説明を受けていれば、合意したとみなされます。

重要事項説明は宅地建物取引士がおこなう法定の手続きです。書面が交付され、内容の説明があります。

わからない項目は、その場で質問してください。

特約として明記されている

特約とは、契約書の本文とは別に定める個別の取り決めです。

「鍵交換費用として〇〇円を賃借人が負担する」といった形で書かれます。金額まで記載されていることもあります。

鍵交換費用を払わなくていいケース

契約の内容になっていなければ、支払う義務はありません。

契約書に記載も特約もない

見積書に載っているだけで、契約書に記載がない場合は交渉できます。

初期費用の見積書と契約書は別のものです。見積書に金額が書かれていても、それだけでは支払い義務は生じません。

「契約書のどこに書かれていますか」と聞いてみてください。

任意のオプション扱いになっている

消毒料や24時間サポートと同じく、任意の項目として扱われている場合があります。

任意であれば外せます。ただし「必須です」と言われることもあるため、契約の条件なのかどうかを確認しましょう。

すでに前の入居者の退去時に交換されている

前の入居者が退去したときに交換されていれば、あらためて交換する必要はありません。

この場合、入居時と退去時で二重に請求されている可能性があるので、後ほど解説します。

内見用の鍵が出回っていることがある

「前の人の鍵のままでいい」と言っても断られるのには、実務上の理由があるからです。

募集中の物件では、複数の不動産会社が内見のために鍵を持っているケースもあります。 建物の入口に設置されたキーボックスで鍵を共有している物件も少なくありません。

つまり、入居前の時点で、その部屋の鍵がどこにあるか完全には把握できない状態になっていることがあります。

「管理会社が回収すればよいのでは」という疑問はもっともです。 ただ、回収の実務が徹底されていない物件があるのも現実で、その分のリスクを入居者が負うことになります。

防犯の観点では、交換しておくほうが安全です。

国土交通省のガイドラインでは貸主負担が妥当

公的な見解は、借主負担ではありません。

ガイドラインは貸主負担としている

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、次のように書かれています。

> 鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合）

> （考え方）入居者の入れ替わりによる物件管理上の問題であり、賃貸人の負担とすることが妥当と考えられる。

「入居者が替わるから交換する」という理由である以上、それは貸主側の都合という整理です。

参考：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン｜国土交通省

ガイドラインに法的強制力はない

ガイドラインは裁判の判断基準として参照されますが、法律ではありません。

そのため、特約で借主負担と定めれば、そちらが優先されます。 実際、多くの物件で借主負担とされているのはこのためです。

特約が有効になる条件は最高裁が示している

特約なら何でも有効というわけではありません。

契約書に具体的に明記されている

最高裁判所は、特約が有効になる条件について次のように示しています。

> 賃借人が補修費用を負担することになる範囲が、賃貸借契約の条項自体に具体的に明記されていること

> （最高裁判所判決 平成17年12月16日）

「具体的に」という点が重要です。どの費用をいくら負担するのかが曖昧なら、有効性が争われる余地があります。

口頭で説明を受けて明確に認識している

契約書で明らかでない場合の条件も示されています。

> 賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められること

説明を受けていないのに特約だけ存在する、という状態は認められません。

この2つが、読者が自分の契約を確認するときの判断材料になります。

鍵交換費用の特約は有効と判断された裁判例がある

実際の裁判では、鍵交換費用の特約が有効とされた例があります。

> 東京地方裁判所判決 平成21年9月18日（一審：武蔵野簡易裁判所）

> 清掃費用負担特約ならびに鍵交換費用負担特約について、消費者契約法に違反しないとされた事例

この裁判では、貸主側の請求どおりに借主が負担するという判断になりました。

ガイドラインが貸主負担としていても、特約があれば借主負担になる。 これが実際の運用です。

「ガイドラインに書いてあるから払わない」という主張は通りにくいと考えておいてください。

鍵交換費用の相場

一般的には1万〜3万円程度とされています。

鍵の種類によって金額は変わります。

4万円を超える金額を提示された場合は、内訳を確認してください。 鍵の種類と金額が見合っているか、作業費が別に加算されていないかを見ます。

相場より高いと感じたら、契約前に減額や貸主負担を相談する余地があります。

支払いを拒否するとどうなるか

契約の条件に含まれている場合、支払いを拒否すると契約を断られることがほとんどです。

貸主や管理会社からすれば、条件に同意しない相手と契約する理由がありません。ほかに申し込みが入っていれば、そちらが優先されます。

交渉するなら契約前です。申し込みを済ませて審査に入ってからでは、話を戻しにくくなります。

希望の物件を確実に押さえたいなら、費用の交渉より条件の確認を優先するほうが現実的です。

断る前に知っておきたいリスク

断れる場合でも、おすすめはしません。

前の入居者が合鍵を作っていた可能性を、借りる側は確認できません。鍵を返却していても、複製されていれば意味がないからです。

内見で複数の不動産会社が出入りしていた物件なら、なおさら気になるでしょう。

節約できるのは1万〜3万円程度です。その金額と、住み始めてからの不安を比べて判断してください。

入居時と退去時に二重で請求されていないか

同じ鍵交換費用が、入居時と退去時の両方で請求されるケースがあります。

入居時に交換したのに、退去時にも「次の入居者のための交換費用」として敷金から差し引かれる形です。

本来、入居者の入れ替わりによる交換は貸主負担というのがガイドラインの考え方です。退去時の請求には根拠を確認しましょう。

入居中に鍵をなくした場合は借主負担

紛失や破損による交換は、入居者が負担します。

ガイドラインにも明記されています。

> 鍵の紛失、破損による取替え

> （考え方）鍵の紛失や不適切な使用による破損は、賃借人負担と判断される場合が多いものと考えられる。

紛失したときの手順は次のとおりです。

自分で業者に依頼して交換するのは避けてください。 無断で交換すると、原状回復を求められることがあります。

鍵交換を自分でおこなってもよいのか

必ず貸主の許可を取ってください。

鍵とシリンダーの所有者は貸主です。無断で交換すると契約違反になり、原状回復を求められることがあります。

許可が得られた場合も、退去時に元の鍵へ戻す必要があるかどうかを確認しておきましょう。取り外した部品の保管を求められることもあります。

鍵交換費用を抑える3つの方法

費用そのものを減らす手立てもあります。

鍵交換費用がかからない物件を選ぶ

UR賃貸住宅は、入居時の鍵交換費用がかかりません。

UR都市機構の公式情報によると、前の入居者が使っていたものから交換された鍵3本が預けられ、退去時に返却する仕組みです。

礼金、仲介手数料、更新料も不要で、火災保険の加入も任意とされています。

ただし、契約中に鍵をなくした場合の交換費用は自己負担です。予備のマスターキーがないため、保管には注意が必要になります。

参考：賃貸物件の鍵交換費用は借主が負担する？｜UR賃貸住宅

貸主に費用負担や折半を相談する

ガイドラインを根拠に、負担の見直しを相談できます。

ただし、契約の条件になっている場合は断られることがほとんどです。募集が長引いている物件なら、応じてもらえる可能性が上がります。

見積書の総額で比べる

鍵交換費用だけを見ても、総額が安くなるとは限りません。

【まとめ】賃貸の鍵交換費用は払う必要があるか契約書で確認しよう

賃貸の鍵交換費用は、契約書に借主負担と書かれていれば支払う必要があります。

国土交通省のガイドラインでは貸主負担が妥当とされていますが、法的な強制力はありません。 実際の裁判でも、特約があれば有効という判断が出ています。

一方で、契約書に記載がなければ交渉できます。 相場は1万〜3万円程度なので、大きく超えていれば内訳を確認してください。

確認したいのは、鍵交換費用という1項目より初期費用の総額です。

契約書に何と書かれているか、金額が相場に収まっているか。この2つは契約前でなければ確認できません。

でふ兄不動産に見積書の画像を送っていただければ、鍵交換費用を含めて外せる項目が残っていないかお調べします。

鍵交換費用に関するよくある質問

鍵交換代は払うべきですか

契約書に借主負担と書かれていれば支払う必要があります。 国土交通省のガイドラインでは貸主負担が妥当とされていますが、法的強制力はなく、特約があれば借主負担が有効です。実際に特約を有効とした裁判例もあります。

鍵交換代は払わなくて良いですか

契約書に記載も特約もなければ、支払う義務はありません。 見積書に載っているだけでは根拠になりません。「契約書のどこに書かれていますか」と確認してみてください。任意のオプション扱いなら外せることもあります。

鍵交換費用の支払いを拒否できますか

契約の条件に含まれている場合、拒否すると契約を断られることがほとんどです。 交渉するなら契約前におこなってください。申し込みを済ませて審査に入ってからでは、話を戻しにくくなります。

鍵交換費用は4万円ですか

一般的には1万〜3万円程度とされています。 4万円は相場より高めです。カードキーや電子錠なら該当することもありますが、内訳を確認してください。鍵の種類と金額が見合っているか、作業費が別に加算されていないかを見ます。

入居中に鍵をなくした場合は誰が負担しますか

借主の負担です。 国土交通省のガイドラインでも、紛失や破損による取替えは賃借人負担と判断される場合が多いとされています。まず警察に遺失届を出し、管理会社か貸主に連絡してください。自分で業者に依頼するのは避けましょう。

退去時にも鍵交換費用はかかりますか

入居時に払っている場合は、根拠を確認してください。 入居者の入れ替わりによる交換は貸主負担というのがガイドラインの考え方です。入居時と退去時の両方で請求されていないか、契約書と見積書を照らし合わせましょう。